• 2014/3/21

商務辦公室出租改造成一層樓商旅 飯店業︰不一定划算

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商務辦公室出租

一層樓旅店 進駐北市信義區豪宅
〔記者徐義平/台北報導〕房價年年漲,造成商辦、商務辦公室出租住商大樓租金報酬率降,近來「一層樓旅店」紛紛進駐台北市B級辦公室或住商混合大樓,連信義計畫區信義路五段名宅「鴻禧花園大廈」地下一樓,及東區的首都銀行大樓七樓都出現「一層樓旅店」。

「鴻禧花園大廈」地下1樓正在改裝成旅店,斜對面即是台北101大樓,訴求最靠近台北101的旅店。 (記者徐義平攝)

鴻禧花園大廈地下樓 改裝五十間房旅店

鴻禧花園大廈可說是信義計劃區第一棟豪宅,因地段優勢吸引不少名人進駐,知名主持人胡瓜就擁有兩戶。該大廈地下一樓將改裝成擁有五十間房的思泊客旅店(SPARKLE HOTEL),首開信義區豪宅開旅店先例。

商仲業者指出,台北市因房價節節高升,相對擠壓到租金報酬率,未來「香港化」趨勢明顯,觀光重鎮的都會區「一層樓旅店」將會愈來愈多;且以景點、捷運站出口附近的老舊大樓最具改裝條件。

景點附近B級辦公室 經營旅店案例增多

全球資產經理王維宏分析,近期觀光題材發酵,精華區或景點附近的B級辦公室,出租給商旅業者經營旅店愈來愈多,通常分為兩種模式,一種是現況直接租給承租方自行改裝,租金調漲空間較小,大約十到十五%;如果是屋主自行改裝完成,再出租給旅館業者,租金調整幅度將提升許多。商務辦公室出租

高力國際調研部董事李日寶指出,單層要改裝成旅店通常需具備三項基本條件,單層面積超過兩百坪的商業大樓、熱門景點的捷運站出口附近,以及取得大樓管委會認可,租約必須超過十年。

目前得知,鴻禧花園大廈地下一樓將改裝成思泊客旅店(SPARKLE HOTEL),英文意譯便是煙火旅店,預計打造五十間房,地點在捷運信義線台北一○一/世貿站三號出口附近,訴求是一○一大樓及每年的跨年煙火。

此外,台北東區忠孝東路、敦化南路口的首都銀行大樓七樓也出現一層樓旅店︱「沐舍國際青年會館」,鎖定青年背包客族群,規劃上下鋪房間,每夜住宿不到千元。商務辦公室出租

推估精華區類似的一層樓旅店,若滿租每天可達三到五萬元的營收,一年推估營收超過千萬元;相較新北市非熱門景點的整棟商務旅館,一年營收兩千萬餘元,坪效相對高。

沐舍青年會館坪效高 轉手賺一.五七億

也因為一層樓旅店坪效高,「沐舍國際青年會館」已於去年底以四.二五億元轉手,較二○一○年十月底的法拍價格二.六八億元,賺進一.五七億元,漲幅近六成。(來源:自由時報)

商辦改商旅 飯店業︰不一定划算

〔自由時報記者王憶紅/台北報導〕近來不少商辦或住商大樓出現「一層樓旅店」,但飯店業者直言,若加上裝潢及網路、行銷、人事等成本,商務旅館投資報酬率不一定會高過商辦租金報酬率;反而會因商旅愈來愈多,造成住房率下滑,投資回收更困難。

飯店業者指出,就商務辦公室出租業主自營角度來看,商旅投報率未必高過商辦。以九百坪商辦空間,一坪租金三千元計算,一個月租金收入有二七○萬元、一年可有三二四○萬元;若將商辦改建為九十間房的商旅,約得投入裝潢成本二億元,商旅住宿以每晚二千七百元、住宿率七十%計算,一年進帳約六二○八.六五萬元。

飯店業者說,雖然表面看來商旅一年入帳較商辦高,但別忘了砸下的二億元裝潢得分十年攤提,一年攤提成本為兩千萬元,再加上人事成本以每年收入的二十五%計算、一五五二萬元,還有網路建置維修、行銷費用等,一年實際投報率恐比商辦還少。

優點是收現金 租期也較長

但業者也分析,商旅投報率或許可能比商辦差,但商旅每年的現金流量較商辦高出一倍,可滿足需要現金流量高的業者。商務辦公室出租

再從業主角度來看,將商辦租給一般辦公室使用,租期可能一到三年,租期屆滿,房客不續租後,還要再找新房客;若出租給商旅業者,租期一簽至少十到十五年,雖然租金較商辦低,但至少保障未來十年的租金收益。(yam新聞)

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