• 2014/1/5

[cater]日本東京房價與日幣貶值關連

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2013-8-6 星期二

投資日本房地產 台韓中客戶廝殺激烈 

今年日圓匯率波動不小,帶動日本不動產變便宜,日本信義社長何偉宏表示,最近不乏台灣和中國人士投資日本房地產,連不愛買房的日本本地人也積極參加房市說明會,日本信義上半年的業績,就超過去年全年業績,幾乎天天都在成交,沉寂多年的日本房地產終於動了起來。

現階段赴日購屋的民眾不但比過去多了很多,而且更大手筆。之前赴日買房都是屬於「小而美」的包租客群,購屋金額多在3,000 萬日圓,但今年想買上億日圓以上、口袋深的客層明顯變多,指定要找地點好的豪宅物件。
去年以前台灣客大多仍偏租金報酬率高的店面、辦公室,今年明顯轉向屋齡新的豪宅物件,從純看租金報酬率,轉變為著眼未來的增值性,投資行為出現明顯的改變。
日本信義近一年的熱銷產品,新成屋比重從30%成長至70%,88%的成交房屋位於東京都都心五區(涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區),單戶總價也從去年平均4,930萬日圓,增為6,497萬日圓。 


,東京房價每平方呎約12萬至15萬日圓(新台幣3.6萬至4.6萬元),低於香港的每平方呎約28萬至40萬日圓(新台幣8.5萬至12萬元),以及新加坡的20萬至25萬日圓(新台幣6萬至7.6萬元)。
另據紐約房產估價商米勒山謬公司與房仲業者Douglas Elliman,曼哈頓公寓平均價格為每平方呎1,381美元(13.7萬日圓)。
日本大城市目前的房地產價格與1980年代泡沫經濟時的高峰相比仍不到一半。
根據不動產經濟研究所,東京與周邊縣市的三房公寓均價6月時較去年同期上漲7.9%至4,830萬日圓。
高緯環球亞太區執行長馬盛緯(Sanjay Verma)指出,推升亞洲主要城市房價的豪宅市場投資資金如今正流向東京,「資金非常活躍,只要有閒錢,就要找到投資管道」。
信義房屋駐東京的主管表示,價格不到5,000萬日圓的一房公寓報酬率約為6%至7%,房貸利率約2.5%至3%,且日圓兌美元今年來大幅貶值,使東京公寓價格相形下比去年便宜約15%,也推升投資需求。 


台灣投資客在今年1、2月,到海外置產、投資的比例,比往年多了2到3倍,成交量創新高,除了買房當起包租公、包租婆,台灣民眾更喜歡投資日本店面,因為日本店鋪投報率平均都有5%到6%,比起台灣獲利至少多3倍,台灣房仲業者就樂觀預估,2013年的房屋成交件數和成交金額,預估可以增加5成。 
高樓吊臂不停運轉,在東京街頭隨處可以看見這樣的畫面,2012下半年,因為日圓貶值趨勢,日本悶了好久的房市,在低點盤整過後,前景看好,投資客紛紛進場,搶屋潮正式引爆。 

記者:「右邊看出去,就可以看到東京鐵塔了,為何台灣人要前仆後繼的來到日本置產,因為像是這裡,就是日本高級住宅區聚集的元麻布,1坪要價300萬台幣,相當於台灣的帝寶,不過卻是實際坪數,不用扣除公設。」

舉例來說,一樣50坪的豪宅,日本和台灣都要價1億5千萬台幣,但日本實際坪數50坪,台灣則須扣除公設最多35%,室內空間只有32.5坪,兩者相比差了近18坪,加上台灣實施打房政策,加深民眾海外投資意願。 

日本信義房屋社長林彥宏:「我們台北這20年來,(房價)縱使有調整,到最後還是漲,但是在東京,這20年來一直跌,縱使有回升還是跌下去,相對於兩邊,對於不動產的信心,就有很大的差異。」 

日本房市高點在1990年,當時租金投報率都有1%到2%,但經過10年的不景氣,加上2008年全球金融危機,房地產泡沫化,房價跌了7成以上,3年後又發生311大地震,不但動搖日本民眾信心,也震垮日本房地產市場。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸:「經過了這個311大地震之後呢,我們觀察房地產,它沒有在往下跌,所以我們可以去判斷說,這個311大地震之後,房價竟然沒有在往下跌,那很可能這個點就是絕對低點。」

出現在台灣的房屋特銷會上,搶的是日本東京的豪華物件,不過台灣人算盤打得精,不只熱愛買房,更愛店面投資。

東急株式會社不動產海外營業部長牧野高樹:「台灣的投資家一般都喜歡店鋪,店面的物件,這種物件其實到目前為止,日本人不是很重視,但是因為最近台灣人有很多人在買店面,所以日本人也開始在模仿了。」 

帶動日本投資店鋪商機,台灣投資客眼光精準,以和日本東急不動產合作案例來說,去年的店鋪詢問率,台灣人就佔了7成,成交量14件,金額高達23億日幣。
蔡詠綸:「台灣人最喜歡的店面,大概是從捷運站出口,步行5分鐘的店面是最喜歡的。」 

人潮就是錢潮,日本東京鬧區的店鋪,平均投報率有5%到6%,比起台灣租房1%到2%,高出至少3倍,不過為何台灣人能夠在日本,當起包租公和包租婆,主要也是因為日本民眾對不動產投資態度消極。


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