• 2017/11/3

樓市周期轉軌輪: 未來20年將迎低頻長周期?

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  在樓市過去20年發展中,實際是三年一輪的波動,美亞置業資深移民專家,置業顧問為為您解說最新英國移民政策,流程,費用及當前,英國脫歐關鍵時期,如何投資英國房產,詳細見美亞官網!樓市會伴隨經濟的波動情況產生波動。未來則不同,將進入平穩增長周期。未來一二線城市將從增量市場轉為存量市場,而住房需求將從量的增長轉為質的需求。

 

  旭輝集團董事長林中近期發表了一個樓市長周期論。據他觀察,房地產實際上是20年一個長周期。過去的1998年到2017年,是高速增長、高頻波動的長周期,但在新的政策、新的形勢、新的行業起點下,未來20年是平穩增長、低頻波動的長周期。

 

  林中認為,未來十年甚至十五年,中國房地產市場調控方式基本會沿用行政調控+宏觀工具調控混搭使用。

 

  如果從長周期角度來看本輪房地產調控。從去年下半年開始算起,本輪調控已經持續逾一年。密集調控自今年3月份開始,持續超半年。按照慣常規律,樓市開始表現出對政策逐漸適應,從而進入平穩周期,並在低谷徘徊。

 

  以北京二手房市場為例。目前該市場價格調整非常明顯,從4月至今的6個月累計跌幅超過15%,部分區域房源價格跌幅近20%,已近2016年四季度水平。低谷之後,樓市還會再進入大小年的慣常周期嗎?

 

  樓市低谷徘徊

 

  按照慣常調控規律,樓市在逐漸適應調整政策之後,開始步入低點穩定周期。

 

  以調控最為嚴峻的北京為例。據偉業我愛我家市場研究院統計,2017年11月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共網簽5256套,與10月中上旬相比上漲64.5%,同比2016年11月中上旬下降57.3%。其中,單日網簽量在400套以上的有11月6日的428套、11月13日456套、11月20日的452套,整體網簽量依舊維持在每日400套上下的低水平。

 

  從調控之後,北京單月市場表現看,3月份時,北京二手住宅中上旬網簽量將近14000套;7、8月份時,中上旬的網簽量下跌到僅有4600余套,跌幅達67%;交易量在7-8月份觸底後,9月份開始出現企穩回升勢頭;11月中上旬的網簽量與7、8月份同期相比回升了13%左右。

 

  根據安居客房產研究院的監測,今年北京二手市場與傳統意義上的“金九銀十”相差甚遠,表現只能用“銅九鐵十”來形容。從成交量看,去年9、10月分別有超3萬套和超2萬套,而今年9、10月份,成交量持續低於1萬套,9月的同比下降幅度達67%左右。

 

  安居客房產研究院分析師朱萬鵬實地調查發現,目前北京二手房價已回到去年9、10月份的位置,也就是第一輪大漲的結束時期。按照現在市場資金轉化收益來看,這個價位已經達到一個較低位置,再回落已經不太可能。從最近中介機構訪客量來看,看房人群有所增加,但因為高首付、購房資格等門檻的限制,成交量並不會有過大上升。可以說,現在的市場已經達到調控效果,另外“房住不炒”的定位也將持續堅定不移。

 

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,北京二手房市場目前整體處在低位企穩、穩中有升的態勢中,前者是政策調控所致,後者則是市場需求所致。北京二手房市場在低點穩定幾個月的同時,房價也在持續小幅下跌,美亞置業資深移民專家,置業顧問為為您解說最新英國移民政策,流程,費用及當前,英國脫歐關鍵時期,如何投資英國房產,詳細見美亞官網!買方話語權逐步增大,部分有首次置業需求或改善需求的客戶開始借此機會考慮購房,市場因此回溫。不過他指出,在投資投機需求被堵、改善需求購房成本增加的情況下,目前首次置業需求和有能力改善的需求相對較少,這類需求釋放也比較緩慢,加上握有主動權,其心態更加理性,挑選也更加慎重,所以市場回溫幅度較小。

 

  未來長周期

 

  安居客房產研究院首席分析師張波認為,從國家統計局北京調查總隊此前公布的數據來看,北京二手房銷售價格已經連續半年呈現下滑,新建商品房銷售面積也同比下降44.4%,這和調控政策不無關系。從短期來看,調控政策短時間內肯定不會取消,由於北京的調控政策已是全國最嚴,再度收緊的幾率也極小。延伸到樓市交易活躍度,截止到春節前都不會高增長,到明年3月份後或迎來價平量升局面。

 

  從更長遠的周期判斷,張波認為,受長效機制影響,未來樓市的波動性尤其是房價的波動性一定會小於2016年前。從這個基本面來看,他表示,樓市未來出現所謂大年或小年的概率也極小,當然由於“五限”類的短期調控措施至少在明年中期都不會有放松跡象,可以預期,明年樓市量縮價平將是大概率方向。

 

  回顧樓市調控周期,從1981年開始在深圳、廣州試點商品房開始,國內經歷了數次調控。1993年的調控,導致1993年到1998年房地產持續降溫,1998年試點住房制度改革到2004年供給側調控,2005年需求側調控、2006年調控結構、2009年刺激樓市、2010年再次收緊、2014年再次刺激、2016年再次調控。樓市調控的頻繁與其受重視程度可見一斑。

 

  張波認為,長周期的判斷要結合人口因素,這一方面是實力購房人群數量的變化,另一方面是不同城市對於人口的吸聚力量。隨著人口紅利消失,大量人口向都市群聚集,未來20年房地產交易總量將會放緩,不同區域將呈現分化效應。

 

  “人們往往會用日本的房產泡沫破裂和中國對比,但是房產泡沫的形成都是有經濟增長、城鎮化等基本面支撐,日本房產泡沫形成初期和日本經濟成功轉型並持續向好有關,但由於城鎮化進程放緩(日本1990年77.4%城市化率)、主力購房人群不斷減少,使得泡沫最終破滅。相比日本,我們目前在城市化率(2016年底中國的城市化率水平為57.4%)以及主力購房人群的基本面上明顯好於1991年泡沫破滅點的日本,但如不以短期調控加之長效機制有效控制,則有著極大風險性。”張波分析道。

 

  林中的觀點是,在樓市過去20年發展中,實際是三年一輪的波動,樓市會伴隨經濟的波動情況產生波動。未來則不同,將進入平穩增長周期。未來一二線城市將從增量市場轉為存量市場,而住房需求將從量的增長轉為質的需求。“從有房住到住好房。美亞置業資深移民專家,置業顧問為為您解說最新英國移民政策,流程,費用及當前,英國脫歐關鍵時期,如何投資英國房產,詳細見美亞官網! 未來好房子、高品質與買得起的改善性住房,市場需求仍將很大。”

 

原文地址:http://news.10jqka.com.cn/20171125/c601759460.shtml

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