• 2011/10/15

法拍屋點交,不點交要訣問題

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Q:如為點交之空屋應如何處理?
A:一般來說,所謂”空屋”是指在執行法院實施查封時,該查封的房屋無人居住或無人在內者,因此,假如是屬於可以點交的空屋拍定人除應具狀聲請點交外,並應注意點交前,債務人以外的第三人,假冒各種假租約或其它虛偽使用關係,主張在查封前,業已占有標的物,而使得執行法院臨時決定不點交,致影響標的物的交付占有,另外在點交時,最好做好換鎖工作,以防第三人趁機再行占有徒生糾紛。
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Q:不點交之空屋應如何處理?
A:當第三人陳報執行法院主張在標的物查封前已經占有,但查封時卻發現該查封房屋為空屋,即無人在內居住情形,此時通常實務作法,大多只需第三人於查封期間拍賣公告前,將租用,借用或其它使用關係以書證(如租約或借用契約,契約書)陳報於執行法院,執行法院大部分會依不點交程序處理,即使是空屋也無法聲請點交,因為執行法院只管查封時形式上第三人有無在查封前占有,至於確實有無占有權源,則並非執行法院職權所及,應是另一法律關係始能依訴訟主張,所以投標人應留意空屋不點交在將來請求遷讓房屋,多一層的官司糾葛。
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Q:標得房屋,如該屋係屋主自住點交,應如何處理?
A:標得房屋,該屋是屋主自住則屋主既然是債務人,又是可以點交的房屋,則依強制執行法第九十九條第一項規定,拍定人當然可以聲請執行法院解除屋主的占有,點交於拍定人。
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Q:查封時屋主與第三者訂立租賃契約而拍賣公告註明不點交但確係屋主自住,應如何處理?
A:查封時雖然屋主與第三人訂立租賃契約,但查封時確係屋主(即債務人)自住,則屋主仍應受點交命令拘束,換句話說,拍定人仍可以聲請執行法院點交,執行法院亦應以債務 人自住,而解除屋主之占有,點交於拍定人,至於第三人能否主張有租賃關係,而請求交付租賃物,則係另一問題,並不有礙點交之進行。
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Q:標得房屋,如該屋係第三人占用,應如何處理?
A:第三人占有拍定人標得之房屋,如係基於租賃關係而占有,當可依狀況三之解析處理,如係使用借貸的占有關係,則因不受民法第四百二十五條規定〔買賣不破租賃〕原則之適用,故亦可依法請求遷讓返還標得房屋,至於單純並無任何合法權源,占有標得之房屋,拍定人則應於取得權利移轉證書後基於所有權人之地位依民法第七百六十七條規定對第三占有人請求返還所有物。
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Q:標得房屋,如該屋屋主已遷移,但屋內仍遺留眾多物品該如何處理?
A:依據強制執行法第一百條規定處理方式,應將遺留物品,應取去點交給〔債務人本人〕或〔債務人的代理人〕或〔債務人家屬〕或〔債務人受僱人〕,假如這些都已遷移,則應將該遺留物品暫付保管,而向債務人為限期領取的通知,債務人逾限不領取時,得拍賣該遺留物品而提存其價金,或為其他適當的處置。
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Q:標得房屋,如該屋屋主已遷移,但屋內仍遺有〔公媽〕或〔佛像〕等物品,應如何處理?
A:除如狀況五以遺留物品處理方式外,至於〔公媽〕(即袓先神位)〔佛像〕雖得按動產執行程序,並不受強制執行法第五十三條規定不得查封之限制,但通常都沒辦法賣得到價金提存,而且在風俗習慣上,也有一定的忌諱,所以最好以拍定人暫墊費用,聲請移往適當的寺廟供奉,並聲請法院通知債務人領取,以便解決問題。
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Q:標得房屋,如該屋屋主,要索取裝璜費用,否則拒不搬遷,或加以拆毀,應如何處理?
A:依民法第八百十一條規定:〔動產因附合而成為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權〕這就是所謂〔附合〕,但〔舉輕以明重〕,屋主既然為原不動產所有人與裝璜材料的所有人同屬一人,在因拍賣而喪失所有權,自不得以要求拍定人支付裝璜費,至於屋主竟加以拆毀,則不無涉有刑法第三百五十四條規定之毀損罪嫌,民事上,拍定人亦可依民法第一百八十四條侵權行為規定請求損害賠償。
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Q:標得房屋,通常應包括那些設施在點交範圍之內?
A:除拍賣公告拍賣範圍之外,尚包括附著於房屋的裝璜,衛浴設備,各種管線,貼地之地毯及附貼之傢俱等物,其他像公共設施,增建而無獨立性的建物(如頂樓加蓋或層下之擴建廚廁等)亦包括在內。
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Q:標得房屋係公寓頂樓,不在拍賣之內,屋主要搬遷至頂樓增建,應如何處理? A:如該頂樓違建無獨立出入而欠缺獨立性,依據民法第六十八條規定僅能算是常助主物效用之從物,而主物之處分及於從物(主,從物同屬債務人所有時)所以拍定人可以聲請法院點交,至於非物性質的頂樓加蓋,既然沒有拍賣範圍內又非從物,則拍定人尚不得主張取得所有權而聲請點交,只能視頂樓違建程序是否構成行政取締對象之違建而聲請行政機關依法處理。
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Q:標得房屋,如遭屋主恐嚇應如何處理?
A:關於標得房屋,而遭屋主恐嚇,已不是單純的民事問題,而兼含涉有刑法第三百零五條恐嚇危害安全的罪嫌,當然拍定人得以〔被害人〕地位依法訴追屋主刑事責任(告訴或自訴之提起)但為防屋主嗣後狡辯卸責,最好先備妥錄音設備,或請傳訊在場證人,俾資佐證以懲不法,保障拍定人之權益。
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Q:標得房屋,如屋主臨走前,將屋內水,電管道設施或裝璜予以破壞拍定人權如何處理?
A:標得房屋,點交範圍包括屋內水,電管道設施,及附合於房屋的裝璜,換句話說,這些都是屬於拍定人所有,屋主臨走前破壞如果是在權利移轉證書核發前,應足該當刑法第三百五十六條損害債權罪(應處二年以下有期徒刑,拘役或五百元以下罰金),及刑法第一百三十九條規定違背查封罪〔應處一年以下有期徒刑,拘役或三百之以下罰金〕:如在權利移轉證書核發後毀壞,則該物對債務人而言已屬他人之物,則應構成刑法第三百五十四條規定一般毀損罪(應處二年以下有期徒刑,拘役或五百元以下罰金)如果當未撤封,亦是構成刑法第一百三十九條規定違背查封效力罪,所以當拍定人在標得房屋後,應隨時注意房屋現狀,並應積極對破壞者搜證,至於已遭破壞則得依法訴追將不法之徒繩之以法,在民事上也可以主張依民法第一百八十四條侵權行為規定請求屋主負損害賠償責任。
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Q:標得房屋,拍定不依合法程序而闖入屋內或恐嚇其搬遷,會產生何種後果?應如何處理?
A:標得房屋為儘速取得房屋之佔有而恐嚇屋主或第三人搬遷,可能會吃上刑法第三百零五條規定的恐嚇危害安全罪的刑事司,而且這種罪是〔非告訴乃論之罪〕,至於標得房屋在權利移轉證書核發,固然可以取得所有權,但拍定人卻不依法定程序聲請點請遷讓房屋而擅入其內,這種情節,實不無構成非法侵入他人在居罪之嫌,蓋屋主或第三人的占有縱然毫無權源,但在未取得執行名義強制執行前,均不得未經同意擅自入內居住,否則,難免吃上刑法第三百零六條規定妨害居住自由罪的刑事官司,(應處一年以下有期徒刑,拘役或三百元以下罰金)不可不慎。
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Q:標得房屋,應如何聲點交,需準備那些人員,器材,執行當中如遇屋主抵抗,又如何處理?
A:(1)人員器材:請村里長會同,請警察協助請鎖匠開鎖、換鎖、水、電專業人員檢視房屋水電管路。   (2)應先具狀聲請點交,並將可能發生狀況一併陳報。   (3)如遇抗拒,則應即聲請執行人員,請警察協助,以強制力解除屋主或第三人占有,以求點交予拍定人。
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Q:標得房屋,該屋係拍賣持分,而屋內由共有人居住,且為不點交,應如何處理?
A:拍賣共有物應有部分(即持分)時,若共有人已約定分管,執行法院應將債務人占有部分,按占有現狀點交拍定人,這是目前實務處理方式,換言之該共有物只要不是債務人占有,即無從點交,此時只有兩條途徑可走: (1) 如債務人曾與他共有人有分管協定,則可請求他共有人按分管協定交出拍定人應取得分管之共有物。 (2) 如業已分管由他共有人全部占有,或未約定分管,則倒不如依民法第八百二十三條規定隨時請求分割,以劃清權利歸屬,確保權益。
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Q:標得房屋,拍賣房屋註明,該屋一部份侵佔在別人土地上,應如何處理? A:這種情形,應以越界建築來處理,換言之,應以原始建築的土地所有人建屋時為準,即依民法第七百九十六條規定意旨不外為: (1) 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者,當時,鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。 (2) 但得請求土地所有人,以相當之價額,購買越界部分之土地,如有損害,並得謮求賠償。至於越界建築之土地為國有地,則應視其情形辦理承租及承購手續。
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Q:標得房屋,如係祗拍賣房屋,不包括基地,應如何處理?
A:(1) 在標得房屋原屬抵押物拍賣情形,而土地與房屋同屬一人所有,而僅以建物設定抵押權而拍賣時,此時建物拍定人,得取得對土地的法定地上權(參照民法第八百七十六條,辦理強制執行應行注意事項第四十項第五款)。   (2) 如非一情形,應注意有無合法權源,如〔租賃權〕(事實上租賃關係),(使用權),(地上權)等等,當然最好的方式就是能向基地所有人洽購土地所有權,或在基地出賣時依土地法一百零四條挸定主張優先購買權,否則,若無任何權源,除非屬集合式住宅或大型公寓外,難免被地主主張拆屋還地,應特別注意。 -------------------------------------------------------------------------
Q:標得土地,如係袛拍賣土地,不包括房屋在內應如何處理?
A:這種情形,剛好跟問十五相反,假如屋主有權源(地上權已有設定,與前地主有租賃關係等等)占有,則僅能按各該法律關係請求給付地租,如屋主占有的土地是無權占有,則自得依民法第七百六十七條規定請求返還無權占有物即請求拆屋還地,但在集合住宅或公寓式住宅,無權源占有僅為其中一、二,則似只能請求依事實上租賃關請求相當於租金的給付。
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Q:標得土地,而土地上尚有其它農作物或設施應如何處理?
A:應點交的土地上有農作物未併同估價拍賣者,執行法院得勸告拍定人與有收獲權人協議為相當之補償,假協議不成時,該地上農作物已經成熟者,執行法院應准許有收穫人自行收成,假如地上作物為長期性的農作物或果樹,則應與土地一併點交與拍定人(詳見辦理強制執行應行注意事項第五十七項),至於其他設施,如果未達〔定著物〕的獨立不動產階段(民法第六十六條規定參照),則應已成為土地重要成分,所以應一併點交予拍定人。
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Q:標得土地,如土地已被設定地上權,應如何處理?
A:要解決土地上業已被設定地上權的方法不外有三: (1) 地上權人積欠地租達二年之總額者,除另有習慣外,土地所有人得以〔存證信函〕向地上權人主張撤銷地上權,並請協同辦理塗銷登記。 (2) 地上權定有存續期間則因存續期間屆滿而消滅後,可以訴請地上權人協同辦理塗銷登記,(有認為可據土地所有權單獨向地政機關辦理塗銷登記)。 (3) 如果是屬於租地建屋的準地上權關係(土地法第一百零二條規定參照),則可依土地法第一百零三條規定所列各款情事之一,而主張終止基地租約,收回基地,並訴請塗銷已為地上權的登記。 1 契約年限屆滿時。 2 承租人以基地供違反法令之使用時。 3 承租人轉租基地於他人時。 4 承租人積欠金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。 5 承租人違反租賃契約時。
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Q:標得土地,如無法確定土地界址,應如何處理?
A:土地界址,不像建物那麼容易尋找,所以在標得土地,如要確定土地界址,即應以土地所有權人名義,聲請地政機關鑑界,共套繪測量成果圖,地籍圖存查,以資確定土地之真正界址,(詳土地登記規則)。
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Q:拍定人請求租用人搬遷,如要其搬遷需支付該筆房屋押金,否則拒不搬遷,應如何處理?
A:我國民法四百二十五條,固有買賣不破租賃之規定,惟押租金契約,係屬要物契約,為租賃契約之從契約,是以除非債務人曾轉交押租金予拍定人,否則拍定人並不當然承受該押租金契約,即依法不負返還之責,況押租金之返還與租賃物之遷讓,亦不得主張同時履行抗衡,故拍定人可依法逕行請求承租人搬遷。
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Q:承租人稱,租金已一次全部交給原屋主,因此要住到租期屆滿,拍定人應如何處理?
A:承租人依租賃契約,在租賃關係中所預付之租金,得以對抗受讓人(即拍定人),為實務上向來肯定之見解,而一般消費借貸的以息抵租,因債之關係僅發生於債務人與承租人間,故除有民法第三百條債務承擔之情形外,原約定對第三人(即拍定人)並非繼續有效,是此時拍定人應確實查證,並嚴格分辦究係,租金預付,或消費借貸的以息出抵租,而異其處理。
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Q:標得房屋為第三人租用中,如果承租人不願意調高租金,是否有調高租金之補救辦法?
A:拍定人因買賣不破租賃規定,承受租賃契約,如屬定期租賃,並無民法第四百四十二條請求法院增減租金之適用,故除非經由承租人同意,合意債之更改,否則依法不得主張,又押金之收取,如原租賃契約有所規定,而承租人尚未依約交付,拍定人基於繼受出租人之地位,可請求交。
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Q:在查封前由第三人占用,或租用中,是否可拒不讓承租人共用客廳廚房浴室等設施?
A:拍定人因買賣不破租賃之規定,承受租賃契約,須依原契約內容,忠實履行是拍定人無法拒絕承租人共用客廳,廚房,浴廁。
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Q:標得房屋為債權人借用中,債權人稱與原屋主取得協議借用該屋抵還債務,應如何處理? A:使用借貸,非如租賃之有民法第四百二十五條規定,是債權人要不得以拍定人前手(即債務人),與其訂有使用借貸契約,主張對拍定人有使用房屋之權利。
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Q:在投標前承租人曾私下允諾,但得標後承租人或占用人卻反悔,拒不搬遷,拍定人應如何處理?
A:依據契約自由,私法自治之精神,拍定人投標前與承租人或占用人之協議完全有效,故拍定人可逕依該協議,請求遷讓房屋。
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Q:債務 人向民事執行處提出聲請,其子目前正在軍中服役,請求民事執行處,暫緩執行點交,拍定人應如何處理?
A:因債務人負有金錢債務,致其不動產,經執行法院實施查封,拍賣程序後,如債務人或其家屬應徵召人營服役後,而該不動產又確為其維持生活所必需者,其點交當屬金錢請求權強制執行之續行程序,就債務人或其家屬而言,當有軍人及其家屬優待條例第十條規定之適用,可暫緩點交,惟若係因物之交付請求權執行點交,則不受優待,但就債務人以外之第三人,則無論占有在查封前,查封後則無該條之優待適用。
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Q:標得房屋,原屋主在房屋現址設立〔××宮〕供人祭拜或該屋即為寺廟,應如何處理較為妥當?
A:執行點交不動產內之動產,非強制執行範圍內之財產,應取去點交債務人或其家屬或受僱人,若無人接受點交時,應將動產暫付保管,向債務人為限期領取之通知,債務人逾期不領取時,得拍賣之而提存其價金,或為其它適當之處置,為強制執行法第一百條之規定,至於其拍賣方法除應先期公告外,毋庸實施查封,無人應買時,債權人不願意承受,法院亦無庸撤銷查封,將拍賣物返還債務人,是寺廟內之祭祀,禮拜用品及神位雖因此可得拍賣,但依風俗習慣,必無人應買,此時執行法院宜經拍定人同意繳納費用後,將神位等送至寺廟安置,以待債務人或其家屬領取為當建議投標前,應親至現場勘查房屋使用情況,再決定投標與否。
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Q:標得房屋原屋主遺留物品,經執行處屢次通知搬走均置之不理,此時拍定人應如何處理?
A:拍定人可逕向執行法院聲請依強制執行法第一百條第二項規定,拍賣而提存其價金,動物在法律上性質,視為動產,故若債務人屋內遺有動物,則可依前述辦法處理。
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Q:標得廠房內有眾多生產設備,而該設備並未列拍賣之內,拍定人應如何處理?
A: 拍定人係依執行處命令請工人將該設備全部拆除,並無任何”不法侵害”情事,依法不負侵權行為責任。
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