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  • 2019/6/25

去年5月,房地產企業融資突破萬億貸款信托,籌集資金近4000億元

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  “今年下半年,預計部分二線城市將保持目前的銷售熱度,因此這些城市也將成為房企搶占土地的重點城市。”近日,一家房地產公司高管對《證券報》表示,西安、重慶等地正成為中國房地產市場的重要城市。r深農或住宅企業。

  事實上,近年來,由於今年一季度融資渠道的放松,住房企業融資活動頻繁,不少企業獲得了適當規模的資金,有的已被帶到倉庫,在一定程度上促進了近期土地市場的複蘇。但總的來說,這些融資更多的是“借新還舊”。

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  根據民意指數統計,從2009年1月至2019年5月,住宅企業融資總額為102343.7億元,公司債券占債券融資總額的比重最大。此外,自2019年以來,房地產信托基金在住房企業融資方面發揮了關鍵作用。

  融資額破萬億元

  據“證券日報”公布的數據顯示,今年前五個月,30家典型住房公司共募集資金5110億元。總體而言,資金緊張的一些住房公司尚未達到寬松水平,但許多公司已擴大融資規劃並計劃引入戰略投資者。

  “雖然今年一季度以來,房企融資渠道有所放松,但並不代表真正的複蘇。上述房管人員如此坦誠地對《證券日報》記者表示,部分債務已延期解決,而其他債務則被“借新還舊”所取代,從而避免了債務違約的發生。

  新城市的快速發展只是蘇聯住房企業快速發展的一個縮影。近年來,蘇國有住房企業包括中南建設(006061家)。sz,以下簡稱“中南”)和陽陽房地產(01996。香港(以下簡稱“東洋”),一直在尋找快速擴張的方法。

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  此外,海外融資規模也大幅增加。其中,1月,3月和4月是海外融資高峰,分別為886.67億元,789.94億元和740.1億元。 5月份的規模已降至229.4億元。

  意見指數報告指出,海外債務和海外融資的趨勢基本一致,上個月也大幅上升,海外債務在海外融資中的比例基本在85%以上。此前,證監會、銀監會等有關部門加強了對住房企業境外債券發行融資使用的監管。除了低成本公司債券的到期日外,用高利率替代低利率已成為2019年的融資特征之一。許多住房企業的債券利率都在10%以上,而一些小型住房企業甚至更高,未來整個行業的融資成本將繼續上升。。

  研究中心分析師方玲和Li Yitianyu表示,5月份,中國的外債利率為9.8%,占總利率的35%。從融資成本的角度來看,最近6月發行的海債和外債的面值成本普遍較高,其中有些甚至超過10%。其中,環城和新湖中寶的息票利率分別達到11.875%和11%。如果算上綜合融資成本,實際成本將會更高。雖然外債利率很高,但國內債務融資成本之間的差距不斷擴大。然而,對於住房企業來說,如何整合資金以保持自身發展是最重要的。在這方面,住房企業必須走得更遠,在海外發行債務。

  上述分析師還表示,隨著6月份住房公司發行的海外債務規模的雙重占用和融資利率的上升,6月份住房企業的整體融資成本也將出現大幅增長。

  短期債務上升“借新還舊”

  值得注意的是,自去年下半年以來,許多住房公司的短期債務份額有所增加。住房融資的期限從1年、1-2年、2-4年、5年和5年以上不等。今年頭5個月,住房公司融資比例最大的是2-4年,達到39.1%,其次是5年,達到23.4%。不過,少於1年及1-2年的總融資占26.17%。換句話說,在2019年,超過26%的新資金將在兩年內到位。

  對此,上述報告指出,房地產企業對短期債務的偏好,一方面是因為對於大多數住房企業而言,中長期融資渠道並不順暢。更重要的原因是,在市場調整預期下,住房企業銷售壓力有所增加,償債高峰期已按期到位,導致大多數住房公司短期內應付債務融資,即“借新舊”。

  由此可見,《房屋企業融資公告》募集資金的目的幾乎是償還公司債務,開發建設的淨融資空間不高。

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  但更重要的是,房地產信托融資再次成為住房融資的重要工具,其金額並不低。

  根據信托使用數據,2019年1月至5月,集體房地產信托數量為2,584個,發行規模為3944.74億元,同比增長13.89%。發行規模占產品總量的40.11%。去年,這一數字為41.89%。該報告指出,總體而言,房地產信托在房地產融資政策持續收緊的背景下確實顯著上升。如上所述,今年前五個月,房地產信托基金的收入同比增長近4.00億元,同比增長率為13.89%。

  對此,一些業內人士表示,短期債券和信托融資都是住房企業面對資金短缺時所使用的融資工具。特別是短期債務,一般資本成本很高。企業作為橋梁資金,緩解了急需。如果短期負債比例過高,將對房地產金融機構產生重大影響,其抵禦風險的能力將減弱。

  至於2019年下半年房地產信貸政策的趨勢,方玲、Yitianyu認為,或將繼續收緊。“未來如何尋求融資渠道的進一步突破,以及如何有效降低杠杆和債務,將是未來住房企業進一步發展的主要挑戰。

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