• 2014/10/15

美國房地產REITs具備長線投資價值

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有讀者來信詢問我關於研究報告的內容,這些報告是用來提醒我的客戶和學員,關於即時性的投資訊息,或者我認為某些商品長遠來看具備投資價值,可以提前布局,如果有疑似空頭的訊息,可能適時提醒投資人,少數讀者知道,美國房地產業是我近年來持續追蹤的重點,我擷取一份報告的內容,把數據更新到最新日期,重新分析解讀,希望對各位讀者有幫助。

2004〜2014年美國整體貸款狀況

2003Q1~2014Q2美國民間貸款結構

根據目前美國的經濟成長情況來判斷,美國目前民間債務結構是相當健康的,房地產貸款的部分終於完全止跌了,2015年Q2升息過後,美國購屋貸款的總額會正式進入正成長的趨勢,破產和溺水屋的情況已經明顯降溫,美國REITs市場在景氣好轉以後,未來也會跟著受益。

200407~201408美國中古屋銷售  200407~201408美國新屋銷售

從美國中古屋或新屋的銷售情況來看,雖然已經是最近六年來相對理想的情況,但美國民眾購屋的情況依然不夠熱絡,當然情況最遭的2011年已經過去,未來會慢慢復甦,只是速度還是相當緩慢,主要原因是美國大多數民眾的收入還不足以負擔購屋,需要更多時間,才有足夠儲蓄,另外,2015年美國民間企業會逐漸擴大增加薪資,只要有穩定加薪,購屋市場就會越來越熱絡,從新屋市場的銷售數量和歷史軌跡來看,目前美國房地產才剛開始進行新的繁榮之路,2014年8月的新屋銷售不過50萬棟,並不是非常火熱的數據,房地產復甦還在起步階段。

2004Q4~2014Q2美國實質民間住宅固定投資

在資本主義和商業利潤橫行的美國,當地建商對市場情緒非常敏感,2014年第一季,天氣嚴寒,房地產買賣市場冷淡,美國的住宅投資再度下降,因為美國房地產已經低迷數年,只要一有風吹草動,建商們立刻會緊縮來對待,規避風險,但只要景氣一好轉,又會回頭增加投資,2014年第二季以後,民間住宅的固定投資會繼續回到成長的趨勢。

2003~2014年美國全國人口數量變化

而且美國總人口是持續在增加的,2014年大約有3.17億人口,和2006年房地產市場巔峰相比,人口增加了1%以上,基本的民生住宿肯定是必須的,對於買不起房地產的美國民眾來說,租屋會是更好的選擇,稅務負擔也比較輕,只要確保承租者能順利付出租金,租屋市場在美國景氣繁榮期間,都會呈現穩定成長的趨勢。

200701~201408美國居民租屋租金價格變化

美國租屋市場的租金持續在攀升,美國租屋市場是透明公開的,這是供需原則所造成的租金上升,建商不敢增建太多新屋,民眾能購屋的數量增加不夠快,或者不敢購屋,大量人口湧入租屋市場,造成租金上揚,2011年市美國房地產業最糟的時刻,租屋成本指數停滯成長至少一年以上,直到2011年才又開始成長。

2008Q3~2014Q1年美國租屋市場空屋率

美國租屋市場空屋率持續下降,2014年是近年來低點,租屋供不應求,扣除太老舊或治安太差而不能居住的空屋,租屋率還會更低,不過房屋有租出去才能有租金收益,所以房客的收入是很重要的,有穩定的收入,租金才能收得更多。

2003Q2~2014Q2美國租屋者收入情況

美國政府統計,承租者的收入穩定成長,這意味著,房客對於租金溫和上升是可以接受的,不過薪資成長速度如果太快,租金又上漲,那麼租屋者可能會改為購屋,這樣對租屋市場未必有利,但對拉抬房價有利,投資房地產依然是勝率較高的投資。

20141009NAV

現階段的情況來看,美國經濟處於要結束復甦時期,進入擴張時期的轉折點,這段時期仍然是租屋市場的投資時期,從租屋市場的比較價位NAV水平來看,目前NAV大約折價-4.3%,1990年以來的平均水平是溢價3.1%,像2009年最低是折價超過40%,白話來說,現在進場租屋市場,算是打折了4.3%,但是以過去的歷史水平來看,平均溢價3.1%,如果投資人看好未來房價和租金都會漲更高,那麼投資VNQ長遠來看會是理想選擇,因為房價漲了會反映在股票淨值,租金收益會以股利的方式呈現,算是景氣擴張的投資產投資目標之一。

 

Vanguard不動產投資信託ETF〈VNQ〉

20141015VNQ

至於REM這檔ETF,透過短期借貸,投資比較長期的Mortgage Reit,利差是主要獲利來源,但隨著升息的環境到來,就得評估長期的貸款投資回報,能否高於借貸成本上升,如果貸款投資回報趕不上借貸成本上升,那就會 考慮轉換產品,不過要觀察出這個情況,通常也要升息過後半年,投資人很可能得面臨相當大的投資壓力。

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