• 2014/4/5

如何從長期貨幣走勢與利率來作為觀察房價的走勢的轉折點

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2014.04.05 隨著美元加息步伐的臨近,大型開發商通過發行美元債券融資的作法,會增加發 行難度和提升成本。
最近摩根斯坦利發表了一篇研究報告,認為中國大批債務即將到期,借款人資金吃緊,經濟增長放緩,貨幣政策收緊,市場利率攀升,投機信貸和旁氏信貸當道.這種對房地產崩潰場景的刻板理解.但這些典型的危機場 景未必就一定會在中國復現.

 

中國房價正在迎接非典型崩盤

鉅亨網新聞中心2014/04/04 星期五 14:07
http://house.cnyes.com/News/wd_house/Content/20140404140756640404111.htm
 

青年經濟學者溫克堅撰文:有太多跡象表明房價崩潰拉開了序幕,但是序幕和正劇之間也許需要很長的等待,而正劇甚至沒有大眾期盼的那種高潮。

近期房地產市場有一些熱點新聞,傳說中的樓市崩盤似乎正在逼近,因此不妨回歸正題,對樓市趨勢做一番討論。

先從宏觀角度來做一些分析。鑒於美國經濟逐步走向復甦,就業市場顯著改善,美聯儲宣布削減定量寬鬆額度,從4月份開始,債券購買額度從每月650億美元削減到550億美元,並暗示在2015年將淡出定量寬鬆政策。

從絕對數量來說,這個政策微調對美元貨幣投放總量影響有限,但重要的心理預期變化,預期會改變國際資本流向,這對倚賴大量資本流入刺激而成的中國房地產泡沫有重要的抑制作用。

中國房價正在迎接非典型崩盤

自從1月中旬以來,人民幣已經貶值2%以上,雖然對人民幣貶值的原因解釋不一,有人歸因於美聯儲的貨幣政策變化,也有人認為是央行有意調控的結果, 但客觀上人民幣貶值會增加開發商在國際市場融資的匯率風險,同時沖擊資產價格。隨著美元加息步伐的臨近,大型開發商通過發行美元債券融資的作法,會增加發 行難度和提升成本。

而從現狀來看,過去數年地方政府債務、平臺債務和以房地產行業為主的私人部門債務一直居高不下,2008年至今,新增信貸高達14萬億美元,大部分 貸款被用於基礎設施、房地產和廠房等固定資產建設,中國私人部門貸款占GDP的比例從2007年的115%暴增至2012年的193%,債務去杠桿勢在必 行,這對房產企業現金流構成巨大壓力。

表面上,適度從緊是中國央行貨幣政策的基本理念,但實際上機會主義思維一直主導著中國央行的貨幣政策,在市場壓力之下,比如2013年6月下旬的所 謂錢荒危機,以及2014年春節前的流動性緊張,央行往往會利用各種政策工具向市場注入流動性,然而畢竟中國廣義貨幣總量M2已經超過110萬億,M2與 GDP之比超過200%,經濟體一直處在通貨膨脹壓力之下,因此管理流動性一直是央行的達摩克利斯之劍,期待央行采取寬鬆貨幣政策來刺激或者維系經濟泡沫 的希望將會落空。

最近摩根斯坦利發表了一篇研究報告,認為中國大批債務即將到期,借款人資金吃緊,經濟增長放緩,貨幣政策收緊,市場利率攀升,投機信貸和旁氏信貸當道。所有這些都預示著,信貸正在枯竭,中國的“明斯基時刻”已經越來越近,GDP增長或將降至5%。

隨著市場上投機性信貸和龐氏信貸的增加,信貸環境惡化,金融系統出於避險考慮收緊信貸,當經濟體系提供的貸款已經不足以支撐流動性需求時,就會出現 “明斯基時刻”。“明斯基時刻”是市場繁榮與衰退之間的轉折點。這顯然構成了一種系統性風險,而房地產行業則是首當其沖,近期已經有數個典型事件深度沖擊 房地產行業的后續融資能力。

上海超日發行的企業債因為無法按期支付利息,已經引發一場債市地震,在信托市場,2011年前后發行的信托產品,很多都將面臨無法按期兌付的場面,還有更多地雷正在引爆。這些跡象表明,自從傳統銀行金融渠道逐步對開發商關閉信貸之門后,影子銀行融資頻道正在逐步收窄。

發生在寧波的浙江興潤房地產開發公司倒閉事件,引發業內廣泛關注。根據媒體報導公開的資訊,寧波興潤負債超過35億人民幣,其中銀行貸款差不多是 24個億,應付工程款4個億,民間私人借債起碼有7個億。寧波興潤在當地享有良好的政商資源,但是由於項目滯銷,銷售回款慢,資金壓力巨大,在銀行融資渠 道關閉后,不得不求助於民間高利貸,最終被民間融資的巨額成本所壓垮。

官方統計數據表明銷售正在失速,1-2月份全國房地產商品房銷售額7090億元,比去年同期下降3.7%。綜上所述,無論是宏觀面還是中觀層面,流 動性正在退潮,融資頻道正逐步收縮,再對比近期房價下跌的各種新聞,可以加深對房地產趨勢的理解。一邊是不斷退去的流動性潮水,一邊是日益低迷的銷售額, 這是對數萬家房地產企業生存能力的一場圍堵。開發商們需要這場冒險遊戲中,搶先發力,才能熬得過市場寒冬。

在這種背景下,蜻蜓點水似的降價只會強化房價下行預期,要想刺激銷售,開發商必須有大幅降價的魄力,因此,春節后杭州城北某個樓盤,一出手就宣布降價4000每平米,引發了這波仍在蔓延的降價風潮,常州、南京、廣州等地都有樓盤陸續跟進降價。

不過相對於整個樓市格局,這些降價銷售的樓盤,似乎還不足以構成某種標志性的事件,這些事件是茶杯里的風暴還是樓市崩潰的預兆?

從全國視野來看,房價下跌並不新鮮,像鄂爾多斯(行情,問診)和溫州這樣的典型城市,房價已經被腰斬,但總體來說,離人們想象中的房產崩潰還有很大距離。人們對房地產趨勢頗有驚疑,但卻又不甚確定,很多人還在等待一個典型性事件,等待一個可以明確傳遞市場崩潰信號的典型性事件。

這種對房地產崩潰場景的刻板理解是公共傳播形成的印象,比如東南亞金融危機時代房價斷崖式下降,美國次貸危機時候房產拋售浪潮,但這些典型的危機場 景未必就一定會在中國復現,正如筆者之前所分析的,由於地方政府的介入,由於不同的股權結構,由於不同區域的市場特征,市場化邏輯和非市場化邏輯等等同時 都在起作用。

即使面對一個明確的市場下行周期,不同類型的開發商會顯示出截然不同的反應模式,表現在樓市后果上,就會有各種反復,各種死撐,表面繁榮和衰敗可以 交替出現,更確切一點說,即使樓市崩盤正在進行中,但這種崩盤根本沒有全國統一的時刻,也不會有簡單明確的標識,資訊混亂和眾聲喧嘩將一如既往地延續下 去。

三月底,成都東三環某個樓盤宣布降價,導致原有業主到現場鬧事,售樓處被砸,引發特警到現場維持秩序。成都網友蒲飛評論說,當特警開始用盾牌保衛售樓處,房價的崩潰就拉開了序幕。

是的,有太多證據表明房價應該大幅下調,有太多跡象表明房價崩潰拉開了序幕,但是序幕和正劇之間也許需要很長的等待,而正劇甚至沒有大眾期盼的那種高潮。面對一個非典型行業,我們正在迎接的是一場非典型崩盤。(BWCHINESE中文網)

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