• 2017/12/12

日本置產-最適合購買的中古公寓屋齡年數是多少呢?

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在日本的不動產界當中,一般認為「中古公寓屋齡越新越受到歡迎」,但其實屋齡超過10年、20年之後仍然有人能夠感受到老建築的魅力。根據屋齡的不同,老舊住宅的特徵和行情有所差異,今天就要來一起探討這些老建築獨一無二的魅力喔。

日本置產-最適合購買的中古公寓屋齡年數是多少呢?

 
在日本的不動產界當中,一般認為「中古公寓屋齡越新越受到歡迎」,但其實屋齡超過10年、20年之後仍然有人能夠感受到老建築的魅力。根據屋齡的不同,老舊住宅的特徵和行情有所差異,今天就要來一起探討這些老建築獨一無二的魅力喔。

屋齡11~15年的老屋比屋齡5年以內的新屋受歡迎?

說到中古公寓沒有辦法像新屋一樣賣得很好,其實並非如此。根據東日本不動産流通機構的數據資料顯示,銷出最多的是「屋齡6~10年」、「屋齡11~15年」的老房子,雖然銷售數量多少有受到待售數量的影響,即便如此,在銷售情況方面(簽約率),「屋齡11~15年」的房子仍然是銷售最好的一群。

 
日本置產

圖1的折線圖是以屋齡來區分2016年1~12月成交的中古公寓的成交單價以及簽約率。可以看到隨著屋齡越久,成交價會越來越低,但當屋齡超過21年之後成交單價就會開始慢慢趨於平穩。

另一方面,相較於成交單價來說,簽約成功率就比較複雜一些,可以看到「屋齡11~15年」的簽約率遠比「屋齡5年以內」、「屋齡6~10年」這些新房子還要高出許多,可以看得出來各個屋齡區間都會受到成交價格的高低而影響到其銷售狀況。

「屋齡5年以內」:單價74.4萬日圓、簽約率22.9%

許多人找新屋的房子時,同時也會在屋齡5年以內的房子列為搜尋對象。除了不需要大幅度更新屋內週邊設備以外,通常只需要大掃除後就可以進住。但是,成交單價通常和新成屋的價格相差無幾。新成屋的成交單價為79.3萬日圓,和新成屋的價格相比,屋齡5年以內的房子平均只便宜了6%,若不是一開始就以新成屋的方向來作預算規劃的話,通常要找到符合預算的低屋齡住宅是很難的。

「屋齡6~10年」:單價61.2萬日圓、簽約率21.2%

這個屋齡區間的成交單價大約是新屋價格的8成,設備雖然有明顯的髒污或是開始老舊,但是又可能會有種「花錢更換似乎太早」的尷尬印象。由於這個屋齡區間的房子也差不多要開始準備大規模修繕的工程,更重要的是要注意有關於修繕積立金的使用計畫。

「屋齡11~15年」:單價56.6萬日圓、簽約率26.5%

屋齡11~15年的中古屋,成交單價約為新屋的71.4%,也就是便宜了將近3成左右。若是新屋總價是5000萬日圓的話,屋齡11~15年、相同面積類似格局的住宅會便宜1500萬日圓左右。此外,通常這期間也剛好是要開始進行住宅設備更換的時期,包含內裝全部重新翻修過後,其實並非會有老舊住宅的感覺,即便是要更改格局之類的大規模修繕,也會有種比直接購買新屋還來得划算的感覺。

若是已經進行過外牆油漆等大規模的修繕之後,住宅整體的外觀也會煥然一新。因此,通常內裝外牆都進行過翻修的住宅,無論是外表或是裡面裝潢看起來都和新屋相差無幾,但價格只需要新屋的7成,即便建築構架老舊了一些,但願意購買的族群廣泛,因此也是高簽約率的原因之一。

值得一提的是,若是屋齡超過21年以上,成交價大概是新屋價格的4成左右。在這個屋齡區間的房子,不但可以用便宜的價格買下中古公寓,更能夠全面整理翻修。此外,對於不動產投資客來說也是個值得投資的住宅,因為能夠只用新屋一半以下的金額買到公寓,但出租房子時又不會因為屋齡過高而使得租金降低,因此投資報酬率相對來講也就比較高。

寬闊的房屋格局

事實上,「屋齡11~15年」的中古屋成交率較高的原因還有一個,就是寬敞的房屋格局。

下圖是以屋齡來做分類的平均住宅面積,可以看到「屋齡11~15年」的住宅是最寬廣的。

 
日本置產

這個時候的住宅,大部分都是2001年到2005年時期所建造的。當時由於新屋住宅的大量供給,造成成交價格無法向上提升,也就是所謂的公寓經濟衰退時期,而這時為了擴展新客層,各家建商就從室內格局開始下功夫。室內面積70~80平方公尺以上,三房甚至是四房一廳的格局都有,市內面積超過100平方公尺的住宅也非常的多,加上屋齡11年以上的住宅價格又低,因此成交率自然也就高出許多。

相較於2005年以前的住宅,2006年起日本的的價或是建築費用開始逐漸上揚,尤其是2013年以後的這2~3年當中,新屋公寓的價格暴升,也就是目前現在的「屋齡5年內」的房子。為了壓低分售的價格,將每戶的地坪面積縮小,造成50~60平方公尺的兩房一廳格局的住宅增加。

而屋齡超過26年的老舊住宅,平均面積則僅有55平方公尺左右,這是因為在當時(1990年代)的房市泡沫期,導致住宅面積遭到壓縮的關係。另外更久之前的年代,住宅都是以40~50平方公尺左右三房一廳的社區類型。像這樣子的住宅,由於客廳通常與房間相連,因此為了將客廳的空間拓寬,將格局改建成兩房一廳的住宅也很多。

 
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另外,住宅的位置也因為屋齡的不同而會集中在固定的地區。圖3是以地區分別來顯示成交的中古公寓的平均屋齡(至2017年1月為止)。由於地價降低始願意住在市中心的人口增加,因此市中心的新屋公寓的供給量大幅增加,中古公寓的平均屋齡也就降低許多。相對若是越往郊區的方向,住宅屋齡就會越舊。

像這樣子根據住宅的價格、室內空間大小、位置、屋齡等條件合併一起思考,就很容易挑出適合自己的「物超所值」的住宅囉。
 
 
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