• 2017/12/8

日本置產-日本土地有四種價格?解析土地的評價方法

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你知道日本土地有四種價格嗎?在日本,土地的價格又被稱為「一物四價」,簡單來說就是一塊土地擁有四種價格,依照用途的不同,自然也就有各式各樣的評價方式,今天就要來針對在日本土地的四種價格的使用時機,以及究竟要如何調查土地價格來做介紹喔。

日本置產-日本土地有四種價格?解析土地的評價方法

 
你知道日本土地有四種價格嗎?在日本,土地的價格又被稱為「一物四價」,簡單來說就是一塊土地擁有四種價格,依照用途的不同,自然也就有各式各樣的評價方式,今天就要來針對在日本土地的四種價格的使用時機,以及究竟要如何調查土地價格來做介紹喔。

實勢價格
 
 (写真=Alexeysun/Shutterstock.com)

實勢價格就是實際買賣成立時的價格。由於基本上是買賣雙方沒透過任何不動產仲介而進行交易,直接以賣家開出的價格成交、或是經過買家殺價、甚至是由買家來指定金額成交的狀況都有。買賣雙方可以利用另外三種土地價格,或是根據不動產鑑定士的評價來當基準去算出實勢價格,不過也可能會因為不同的原因,譬如賣家想要急著脫手房地產、或是房地產本身的周遭環境因素、買家購買時造成心理層面的負擔等等因素而造成實勢價格的變動。

一般來說,會想要知道實際價格的情況,大部分是要準備買房或賣房的時候。「大概要開價多少才有機會賣得出去呢?」、「大概要花多少錢買才划算呢?」等等,當這樣開始考慮的時候,通常就會想到要利用實際價格來當做衡量的標準。

通常買賣成交之前沒有辦法得知目標物的實際價格,不過可以在目標物的附近區域、或是與目標物有相似條件的其它物件,就可以藉由他們的交易履歷,用比較的方式去算出接近實際價格的金額,像類似這樣子的價格查定方法,就稱為「交易事例比較法」。

若是非不動產相關業者的人,可以透過日本國土交通省的「土地綜合情報系統」來調查過往的交易事例。經過問卷調查統計出的土地建物的交易、販賣價格跟大概的地理位置,都可以藉由土地綜合情報系統來得知。

公示價格

日本國土交通省每年3月底會發表該年度1月1日時的土地公示價格,作為土地交易的基準指標。而為了補充該年度的公示價格,各地的都道府縣會於每年9月的時候,發表7月1日的土地價格作為基準地標準價格。無論是哪一種都可以在土地綜合情報系統或是自行前往各地的區役所調查。

公示價格是指由國土交通省的土地評價委員會鑑定特定的場所(基準地)的地價,2017年總共調查了2萬6000個地方。由於基準地的狀況跟一般想要買賣的土地狀況不盡相同,想要知道土地的價格前,還需要考慮到土地的連外道路、土地形狀等等因素視情況對公示價格做增減。

相續稅路線價

相續稅指的就是日本的遺產繼承稅,基本上是根據要轉移的財產當下的市場價格來決定課稅金額,而為了要精確計算財產的市場價格,所使用的調查方法就是「相續稅路線價」,在估算土地建物的價值時也很常使用的地價調查方法。通常「相續稅路線價」的價格一般是公示地價的8成,而國稅廳會在每年的7月於網站首頁公佈路線價圖。

路線價是根據土地接續道路的單價來決定土地價值。在特定街道上設定單價,並依此單價和土地距離街道的遠近來做土地的價值調整。而評估相續稅多寡時會用到的借地借家權的比例也都會一併記錄在路線價圖當中。

固定資產稅路線價

固定資產稅路線價經常是用於固定資產稅的計算,其它還有都市計畫稅、買賣時產生的不動產取得稅、登錄免許稅等都是從固定資產稅計算出來的。大約是公示價格的7成左右。

通常固定資產稅評價額只有持有物件的本人才能夠知道,不過計算時所使用的標準「固定資產稅路線價」,在東京或是大阪等城市的自治會都有公開發表。評價方法則跟相續稅路線價相同。 

首先要記得「一物四價」

在日本,一塊土地經常有四種價格。實際上成交的價格「實勢價格」、做為制定販售價格標準的「公示價格」、計算遺產稅時會需要的「相續稅路線價」、以及計算固定資產稅會需要的「固定資產稅路線價」。公示價格與相續稅路線價、固定資產稅路線價的價格比例大約是10:8:7。

在買賣不動產時,只要尚未完成買賣契約手續之前,成交的價格都無法確定。確實了解要販賣或是要購買的不動產本身價值,謹慎評估後再出手才是不動產投資的不二法門喔。
 
 
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