• 2017/11/23

成功投資日本民宿(民泊)的3種方法

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最近,新型態的不動產投資類型「日本民宿(民泊)投資」受到眾多投資客的注目,不僅是日本當地的投資客,台灣、以及中國等等其它海外地區的不動產投資人正在對日本的民宿(民泊)市場熱切關注,甚至在東京或是大阪等民宿(民泊)的熱門地區中,海外投資客為了打造民宿(民泊)用建築,正在檯面下熱烈進行土地或是大樓的買賣交易。

 
 
最近,新型態的不動產投資類型「日本民宿(民泊)投資」受到眾多投資客的注目,不僅是日本當地的投資客,台灣、以及中國等等其它海外地區的不動產投資人正在對日本的民宿(民泊)市場熱切關注,甚至在東京或是大阪等民宿(民泊)的熱門地區中,海外投資客為了打造民宿(民泊)用建築,正在檯面下熱烈進行土地或是大樓的買賣交易。

但是,說到日本「民泊投資」,實際上關於民泊的投資型態卻是非常多樣化,今天就要來將具有代表性的日本「民泊投資」型態來作分類,並且針對其特徵來簡單介紹。

一般來說,「民泊投資」給人的印象通常是自己當房東主人,再外借房間給需要租借的房客。目前,民泊投資的方法可以分成下列三大項。

  1. 物件所有人兼民泊老闆類
  2. 物件所有人轉租類
  3. 承租民泊老闆類

根據每個不同特徵、優點與缺點來一一解說。

物件所有人兼民泊老闆類(高風險高報酬)

第一種類型,就是自己持有房子所有權,並且利用此物件來經營民泊。這種類型就是投資人將原本就擁有適合經營民泊的物件來經營、或是投資人本身沒有物件,決定要經營民泊後,購買二手房子然後再進行民泊專用的改建工程。

身兼物件所有人與民宿老闆,最大的優點就是民泊的營業額會全數進入自己的口袋裡,只要住房率夠高,能夠持續讓民泊生意運轉下去的話,物件的購買費用或是改建費用等初期投資成本也就能夠很快的回收。

相反的,民泊的住房率會隨著競爭民泊的出現、周遭的區域狀況、季節、甚至是金融外匯等各種因素而有不同的影響,每個月的營業額都會有不同的變動,因為種種原因幾乎沒有客人預約住房也是有可能會發生的事,也正是高風險高報酬類型的投資。

物件所有人轉租類(中風險中報酬)

第二種類型是,身為物件所有人,將房子作為轉租許可物件來出租給想要經營民泊的個人或是法人。最近由於以個人或是事業主名義租借房屋後再當成民泊租給其它人的案例逐漸增加當中,因此就算轉租許可物件的租金相較於一般出租物件要來的高,也是有絡繹不絕的投資客想承租。

特別是東京或大阪之類的高住房率的地方非常搶手,因為很容易就能夠找得到投資客的關係,用高於行情價2~3成的租金來出租的房東也不少。

這種投資型態,每個月會有固定租金的收入,並且可以期待租金的收入會高於一般房東,不過相反的,住房率的高低並不會影響租金收入,因此也沒有辦法有多餘的租金收入。

由於住房率的收益變動風險落在了承租物件的投資客身上,因此這種投資型態就屬於是中風險中報酬類型。

承租民泊老闆類(低風險低報酬)

最後要介紹的類型是,先向物件所有人承租轉租許可物件後,再當成民泊來出租給其它使用者的類型。這種類型,由於不需要自己再另外購買物件,所以初期投資的風險小,不過因為每個月都要另外繳交房租給物件所有人,營業額減掉租屋成本後相對的獲利也就有限。

此外,若是幾乎沒有房客預約使得單月營業額低於租金,因此導致赤字產生的可能存在風險必須要特別注意,也正是低風險低報酬的投資類型。

找到屬於自己成功的投資方法

想要利用民泊投資成為長期穩定投資報酬的先決條件,就是利用合法的手段來投資可作為民泊運用的物件。關於合法的民泊投資手段相關法規共有「旅館業法」、「民泊条例」、「住宅宿泊事業法」等三種,以長期的收益或是風險來考慮選擇適合自己的投資方法。

如同上述說明,雖然簡單扼要稱為「民泊投資」,實際上卻有許多方法存在,各自有不同的優點以及缺點。不僅僅限於民泊,投資最重要的是自己對於風險的容忍度判斷與評估。無論是哪一種民泊投資型態,在開始民泊事業前,做好營運模擬計劃與收益評估,也能夠盡量避免因為赤字而被迫將民泊事業給收攤喔。
 
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