Jerry Chu
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  • 2021/1/4

《案例分享》房屋貸款(轉增貸)/信用卡逾期遲繳、現金卡借支的工程師獲房屋貸款總額650萬的精采案例分享

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前言

本案委託人曾於102年04月、104年06月請我們協助規劃房貸事宜:
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?entryid=643885
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?entryid=657854


時間飛逝…去年10月底、D小姐(Y先生妻子)透過電話請教我一些問題,表示先生與小叔在公公往生後各繼承房屋所有權各1/2持份,目前包含婆婆、小叔(兩人各住一間房)與Y先生夫妻小孩三口也同擠一房間內,也就是說23.6坪的三房公寓共有5人居住。由於房屋貸款大部分時間都是夫妻二人在繳,小叔雖有幫忙、卻時有時無(小叔未婚本身也有負債);其次小孩逐漸長大、總不能一直都跟父母睡,故兩夫妻與婆叔協調、希望能有一安家立命之所在,欲將房屋所有權人移轉至Y先生一人名下,同時將房屋貸款一併交給先生揹

雖說婆婆與小叔可接受其想法,但實際上則需要用『錢』來交換;換言之、Y先生夫妻必須給婆婆與小叔一筆錢(各120萬)後,方能換得房屋另1/2的持份。D小姐有想到用房屋來增貸現金,隨即進一步請教我並希望能協助他們。事情概況的初步瞭解之後,我先著手對房屋進行估價,待估價數據出來、也請D小姐一併準備本次房屋貸款所需資料……


 

擔保品屋況與周遭環境說明

坐落門牌地址:新北市新店區寶X路二段某巷內,屋齡43年總樓層四樓的三樓
建築完成日期:民國66年05月27日
登記所有權人:Y先生與弟弟各持有1/2所有權(繼承取得)
主要建材:加強磚造
車位有無:無車位
建物坪數:主建物約23.6坪(無公設)
土地坪數:約10.7坪(建地)
登記用途:住家用(實際用途:自住、具一般住家裝潢)
周遭環境:距離『松山新店線捷運大坪林站』步行約7~12分鐘路程,距北二高新店交流道約5分鐘車程,周遭學校、公園、餐廳、賣場等設施完善生活機能佳。

房屋貸款設定
一順位抵押權U商銀,共分為三筆貸款:
*核貸時間102年04月/核貸金額250萬/分15年攤還本息/房貸餘額約138萬/月付金約16,292元
*核貸時間104年06月/核貸金額150萬/分20年攤還本息/房貸餘額約116萬/月付金約7,679元
*核貸時間104年06月/貸3萬元(房貸壽險)/餘額約2.4萬/月付金約154元


借款人Y先生(兄)目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況

Y先生目前服務於資本額一仟萬光電公司、職稱為工程師,勞保加保時間為98年09月28日,年資至今已11年又3個月,勞保投保金額為23,800元。公司沒有提供薪資轉帳,僅一般電腦列印薪資表,近六個月薪資表平均數約為42,514元108年扣繳憑單(50薪資)申報金額為277,200元

負債(以下數據為客戶陳述僅供參考、與最後結清數據會有差異):
*花旗信用卡:信用額度21萬元/應繳總金額186,638元/最低應繳13,000元
*玉山信用卡:信用額度11萬元/應繳總金額93,973元/最低應繳7,000元
*永豐信用卡:信用額度5萬元/應繳總金額48,205元/最低應繳3,200元
*北富邦信用卡:信用額度2萬元/應繳總金額18,156元/最低應繳2,000元
*凱基靈活卡(現金卡):已動用約4.3萬元/最低應繳3,000元

信用狀況:聯徵信用報告上、信用卡有出現『全額逾期未繳』的瑕疵記錄,凱基現金卡也有遲繳一星期記錄


保證人Y先生(弟)目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況

弟弟目前服務一獨資有限公司、職稱為鋁門窗師傅,勞保投保於公會;最近六個月薪資轉帳平均數約41,334元,無法提供扣繳憑單與所得清單。

負債三張信用卡循環信用與刷卡分期、總額約17萬元,繳最低應繳信用正常


最近三個月內聯徵被查詢次數:無送件記錄。


對本案分析與意見

1. 先分析借保雙方條件;因為借款人(兄)現職無法提供薪資轉帳、所幸保證人(弟)有薪轉可補足些許財力。兄的勞保投保金額不高僅23,800元、弟則投保在公會(無參考價值)兄的扣繳憑單僅27萬多(公司明顯低報薪資所得),弟則無扣繳憑單。負債部分、兄有四張信用卡加一張靈活卡(現金卡)均有欠款總額約39萬多,信用卡卻出現『全額逾期未繳~已被載入聯徵信用記錄;弟的情況稍較好些、無遲繳但是繳足最低應繳款,三張卡累積約17萬多的債務。整體來說:兩兄弟現況在銀行評分上屬於『弊多於利』情形,增加申請被婉拒的機率

2. 再分析本案的擔保品;房屋位新店市區內、生活機能佳為唯一優勢,『屋齡已屆43年又是加強磚』,折舊多少都會影響銀行對房屋的鑑價金額與貸款成數。所幸房屋是父親遺留下來給兄弟二人繼承,且Y先生居住於此也有超過30年時間,對房屋均已具有感情、故說服銀行承接所有權與貸款都有其合宜性。

3. 原本規劃是要用『D小姐替代小叔作為房屋1/2所有權人』,但經查她的信用記錄、其名下四張卡(花旗、玉山、陽信、永旺)均有循環信用約25萬,甚至查她已向玉山申請債務協商,信用報告上存有協商註記(據D小姐表示是玉山主動提供可協商的諮詢,但卻沒告知對信用將產生嚴重影響),故原本規劃被迫取消。


操作規劃與應變

1. 我們先評估本案擔保品殘值、並計算本次可申貸金額,扣除原本房貸餘額後,是否能達到Y先生夫妻的預訂目標400萬,審慎樂觀應能達成;故整個案子的問題重心是『借款人無財力且信用有瑕疵記錄,保證人資格亦不佳』~如何要說服徵審主管?非常棘手的問題

2. 因借款人Y先生的勞保與報稅皆屬公司自行低報、無法更改;但實際月領現金薪水反較高(包含底薪+津貼,其餘為伙食費+加班費),加上一位薪轉保證人、足以支付本房屋貸款月付金無虞。

3. 話術安排上、増貸現金用途主要『代償兩人名下所有卡循,其餘部分是購買弟弟的房屋產權』,至於會產生卡循是因『家庭與小孩開銷漸大,非個人不良消費導致』。其次、現金卡遲繳是因公司忙碌導致忘記繳款,等收到簡訊通知就立刻繳納,大約都在3天內;信用卡全額逾期未繳則是因為帳單遺失,非故意或沒錢繳~看房屋貸款都有準時繳就知道有還款能力。


最終審查結果

授信單位最終核准房貸總金額為650萬/利率2.38%(一、本案性質非首購。二、借款人有卡債與遲繳記錄,利息不可能低於2%)/分為30年本息攤還/有二年寬限期(前兩年只繳息月付金12,892元,二年後月付金26,520元),綁約期間可大額還款(綁約2年不能清償)/開辦費6,000元(於撥款金額中扣除)

指定代償Y先生兄弟名下共八張信用卡,包含弟弟名下三張卡債務約17萬、與哥哥名下共五張卡總額約39萬;惟凱基現金卡,永豐、玉山銀信用卡這三張需剪卡停卡,代償完後剩餘尾款將『撥付現金』。

數據分析:原本Y先生每個月需要繳五張卡的最低應繳款約28,200元,D小姐則需繳付四張卡最低應繳約7,900元,加上原有的三筆房屋貸款16,292+7,679+154=24,125元,不吃不喝一個月總共至少需支付6萬元給銀行本案轉增貸房貸完成後、前兩年一個月僅需繳款12,892元,立即省下3.7萬的支出!


結案後心得

授信機構雖然核准、同時也給借款人下了一個但書:『房屋貸款需繳款滿一年後才能由主借款人提出更換保證人』的條件,也就是說、D小姐未來這一年除優先清償名下卡債以利後續信用分數培養,還必須將目前自營的早餐店辦理營利事業設立登記,並且製作銀行進出往來存摺當作基礎財力證明,一年後準備替代小叔作為房屋貸款新保證人的角色

本案歷經信用遲繳瑕疵記錄、財力不明確,之後又遇到Y先生弟弟意見反覆與配合度差等意外情況,經我們亟力跟授信主管爭取終被核准,甚至還多爭取了二年的寬限期只繳息不繳本金!除了讓Y先生夫妻解除大部分經濟壓力,多貸一筆大額現金換取房屋所有權、更還清兩夫妻名下的信用卡負債,所有辛苦到最後都成為圓滿的果實~實感欣慰。

最後仍要感謝Y先生夫妻的再次信任與授權,他們這次『真正圓了屬於自己的房子的夢更節省了支出』;預祝他們平安健康、工作順利。


本篇真實案例,非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登,將以違反『著作權法』提出告訴!請自重。

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