Jerry Chu
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  • 2019/5/7

買賣秒殺 車位報酬率5%「本小利穩」長線投資好標的

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轉載 2019/05/07 【蘋果日報/王鈞生】


台灣地狹人稠,市區車位一位難求,相較於住宅店面動輒上千萬元,車位買賣議價空間小、不受景氣波動,導致一釋出,馬上就被「固定吃貨」秒殺。台中市南區造鎮社區「長億城日前有投資客砸千萬元,買了37個機械車位,均價40∼47萬元不等,不只長期看漲,若以當地行情月租2000元換算,1年報酬率都有5%,投資大咖惦惦吃三碗公。


台中市平面車位售價約80∼120萬元、機械車位約40∼60萬元,根據主計處資料顯示,近年來台中光是「自用型小客車」,平均年成長量2萬台,在僧多粥少的情況下,投資車位無疑是「本小利穩」的長線投資好標的。其中,早期中古社區市場買賣車位最為頻繁,由於當時車位不少都屬於獨立權狀,甚至還是建商持有,因此可單獨買賣。住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣表示,很多車位到中古社區後才會漸漸零星釋出,或是以整批的形式拍賣。





長億城車位買賣夯


去年台中最高價車位買賣,是位於南區的「長億城」造鎮社區,投資客分別買下26個機械車位、總價1048萬元,以及11個機械車位、總價520萬元。據了解,這兩批交易皆由拍賣價高的住戶取得,換算均價為40∼47萬元。





若以當地機械車位的成交行情38∼48萬元計算,該批車位在市場行情內,若以月租2000元計算,年所得2.4萬元,報酬率約在5%。謝家欣推測說:「因為多數社區都不得將車位對外賣給非住戶,若是專業投資客或資產管理公司,會鎖定大型社區先買下住家投資,再一步步收購其車位。」


至於這樣的投資車位術,投資客大多會選擇在中古社區中、總戶數至少400∼500戶以上的超大型社區,供給需求才會有基本流通量。謝家欣說:「投資車位誘人地方在於『本小利穩』,幾乎可以說是穩賺不賠,也沒有折舊的問題,就算不出售只出租,若以中古社區平面車位80萬元為例,每個月至少出租2500元,1年可收租3萬元,報酬率也有3∼4%。


過去台中投資車位最有名即是南區的造鎮社區「廣三大時代」,10年前有沙鹿建商標下地下1樓整批產權,變更使用規劃500多個車位,每個車位都是獨立權狀,並可對外買賣;平面車位價格一路從最初的60萬元賣到80萬元。記者實際走訪該社區,發現單一車位已經開出120萬元高價,相當於過去10年翻漲2倍。當地住戶表示,這些投資客盤算著就算市場無人接手,每年仍可穩穩賺進3萬元以上的租金效益,所以現在都至少開百萬元以上的價格,放著也沒差;只要社區一有車位釋出,幾乎是「必搶」,有小資族存一桶金就趕緊進場


鎖定大型造鎮社區


不具名社區主委向記者表示,當市區開發愈來愈快、大樓愈蓋愈密集,車子愈來愈多,家戶需求愈來愈大,也讓車位價格高居不下,這是趨勢。謝家欣提醒,投資車位要鎖定大型造鎮社區,需求量才大,轉手自用都方便,但最麻煩的是「管理」,如果投資車位數量不夠多、本身又不住在社區,就得考量時間成本。另外20年以上的機械車位,多少都會有設備保養的問題,這也是最大的風險。

 

投資「不黏手」出租車位眉角多


過去有些民眾會拿自備款去買套房,當作收租理財工具,但近來隨著房價上漲,市區套房動輒150萬元以上,購入門檻大幅提高,不少投資客開始瞄準穩賺不賠的車位型產品,但專家表示,雖說收益穩定,但細節藏在魔鬼中,得多留意


停車位投資門檻低,不需大費周章裝潢修繕,一買到立可出租或轉手,向來有「不黏手」的投資稱號;對比買套房需要花心力整理、出租需要花時間經營,還得篩選房客溝通,甚至有變成凶宅風險,這時投資車位相對容易獲利。


投資車位有4點注意:首先是登記方式,一般大樓停車位登記方式分3種,法定停車位」屬無獨立權狀,登記為大樓公設,不得與主建物分開買賣;「增設停車位」則依大樓需求來分是否共有或有獨立產權;「獎勵停車位」則是政府鼓勵建商開放給公眾使用的





須了解管委會規定


只有後兩者有獨立產權、權狀,可單獨移轉買賣,但卻有分專有和約定專用,如果是約定專用就不得出售給大樓以外人士,只能售予社區住戶。其次,想出租獲利的話,還得依照公寓大廈管理條例,先了解社區是否同意非住戶進出停車,所以買賣車位前一定要先弄清楚管委會的規定,以免出現花錢買車位卻無法出租給非住戶的窘境。


事先約定給付項目


3是貸款的問題,停車格如果與房屋一同買賣,貸款比較容易,但要是獨立購買停車位,目前大部分銀行都沒有承作貸款部分,得要付現金。物管投資業者石小姐表示:「不少人以房貸小額借款來投資,利率太划算了。」群義房屋大慶加盟店店長林嘉宏提醒,機械車位常有重量或高度限制,部分大型車輛或休旅車容易超出規定,得先了解機械設施是否定期保養;另外車位通常有管理費或清潔費等額外費用,租賃雙方得先事先約定給付項目

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