Jerry Chu
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  • 2021/10/14

央行打房慘被影響? 貸款不足有解方

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轉載 2021/10/10 【591房屋網編輯部】


央行打房動作頻頻,未來是否全面限制貸款成數,投下不確定因素,民眾買房最怕貸不到理想的成數,尤其預售屋通常是在簽約後經過2~3年工程期才需要申辦房貸,若突然因政策或是房價下跌等影響之下,貸款成數不如預期,此時除了湊現金應急之外,專家也建議,民眾在簽約前可以先和建商約定是否能提供建商貸款,或是跟銀行協商透過提高利率、加購保險等方式增加貸款成數,以及提供保證人、擔保品等作法,加強自身信用條件,才能避免繳不出來還得支付建商15%的違約金。



 

善用建商配合的銀行或建商貸款


近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期,也令人不禁聯想,後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令,如此一來買房恐貸不到理想成數,因此買預售屋想提高貸款成數,一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好,不過若是貸款成數仍不足的話,建議一開始簽約時就要先留意合約內容,House123執行長邱愛莉指出,部分建商會在契約中註記,若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話,建商會提供貸款。


建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款,舉例來說如果想貸8成,但銀行只能貸款7成,建商則可以補足貸款的另外1成,不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行,而第二順位抵押權就會是建商,此外也要留意建商貸款可能也有利率,多數分為兩種,一種為跟銀行相同的房貸利率,另一種則是無息貸款,不過得於3~5年內短期內償還,簽約前得先留意。


 

與銀行協商提高利率或加購保險


另外若是想提高房貸成數的話,也可以跟銀行商量條件以爭取較高的貸款成數,像是提高房貸利率或是搭配保險的方式增加額度,不過這必須配合貸款人的自身條件、償債能力,進一步與銀行洽談,但邱愛莉表示得注意的是,也得視該銀行原本規定承做的貸款成數,若是該銀行原本就只能貸款到8成,此時若想藉由提高利率增加貸款到85成也是沒有辦法的事


另外,有部份銀行也可能會要求搭配加購房貸壽險的方式以提高貸款成數,由於房貸壽險可以保障投保人若不幸身故,房貸壽險的理賠金將以償還房貸為優先,對銀行回收款項相對有保障,所以銀行也比較願意提供高一點的貸款成數,不過需要注意的是,房貸壽險還得額外再繳保費,因此民眾除了原有的房貸之外,還有保險的費用支出,在申辦前應先衡量是否能夠負擔。


提供保證人或不動產當擔保品


想要提高銀行貸款成數,明冠地政士事務所指出,還可以透過提供保證人或是擔保品,雖然自2011年《銀行法》修法,銀行辦理自用住宅放款及消費性放款,不得要求借款人提供連帶保證人、銀行辦理自用住宅放款及消費性放款,已取得前條所定之足額擔保時,不得要求借款人提供保證人,除非是民眾自己想加強信用條件,而主動提岀。


因此如果財力證明不足者,建議可以主動提供保證人,強化自己的貸款條件,但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭,因此規定保證人得是二等親內的親屬,一般常見是夫妻之間以收入較高者當保證人,或是夫妻倆的父母收入比較高時,就能考慮將父母列為保證人。除了提供保人外,也可以透過提供擔保品,像是抵押名下其他不動產或是父母名下的不動產,同樣也可以提高貸款額度


借信貸或以他人名義購屋


最後則考慮借信貸,若要在不影響資產負債比的情況下,明冠地政士事務所建議,信貸跟房貸一起送件,不過由於信貸會往前回查是否有其他負債,而房貸則不會,因此同時送件後優先選擇信貸對保撥款,而後房貸再對保撥款,如此一來兩筆貸款才能成功申辦。


另一種狀況即是,若是名下已經有房,此時第二戶的貸款成數恐受影響,因此不少人就會透過藉由其他人的名義買房貸款,主要常見於先生買房登記給太太或是父母買房登記給子女,但須留意的是,若房產遭出名人變賣甚至脫產,也有可能要不回來。因此,建議借名登記前應先簽訂契約提高保障。


Tips:買完房後若是怕銀行貸款成數不足的話,以成屋來說民眾可以在簽約前先在合約內註記,貸款金額若是不足就無條件解約等條文,不過買賣預售屋多半沒辦法,因此邱愛莉指出,另一個避免紛爭的簽約方式,則是在簽約前可以和建商約定,若是貸款不足的話,剩下貸款部分由建商按照銀行利率貸款給買方,不過若是當簽訂時都沒有註記,而事後也無法用現金補齊,就會變成違約,建商最多可沒收價金15%作為違約金,不可不慎!

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